DESAFECCION VIVIENDA PORTERIA

Una de las cuestiones que actualmente tiene una incidencia predominante en determinadas comunidades de propietarios es la de desafectar la vivienda-portería de la comunidad con el fin de proceder posteriormente a su venta.

De esta forma, las comunidades obtienen unos importantes ingresos con los que afrontar obras de rehabilitación de la finca, hacer frente a las eventuales reparaciones que puedan surgir como consecuencia de la inspección técnica de edificios, o cualesquiera otras incidencias.
Pero para llevar a cabo esta desafectación es necesario cumplir con una serie de requisitos que establece la Ley de Propiedad Horizontal. Así pues, se hace necesaria la modificación del título constitutivo de la propiedad y de los estatutos de la comunidad atendiendo a los siguientes parámetros:

a) En primer lugar será necesario convocar junta extraordinaria al efecto, con las previsiones legales oportunas, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. Así, se deberá comunicar debidamente en tiempo y formala celebración de la junta a todos los propietarios, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.
Además, habrá de contenerse una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad, advirtiendo a éstos, en su caso, de la privación del derecho de voto.

b) Al tratarse de una modificación del título constitutivo de la propiedad, ha de alcanzarse en dicha junta la unanimidad de votos favorables para la validez del acuerdo de segregación, es decir, que la totalidad de los propietarios ha de votar a favor del mismo.
Se entenderá como voto favorable el de los propietarios ausentes de la junta que, debidamente notificados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia o impugnen judicialmente el acuerdo. Para la notificación a los propietarios ausentes, si no se conoce otro, se tendrá por domicilio el piso o local perteneciente a la comunidad y, de no ser posible practicar la notificación en el mismo, se hará a través de la colocación de la comunicación en el tablón de anuncios de la comunidad.
Es importante que la notificación se haga de forma que se tenga prueba de la recepción; por ejemplo, mediante burofax, carta notarial o cualquier otro.

c) Dentro del acuerdo deberá contemplarse una nueva distribución de las cuotas de la comunidad, lo que implica la modificación del coeficiente de cada una de las fincas que la componen. Es decir, como cada una de las viviendas y locales posee una cuota de participación en la propiedad de la vivienda de la portería, esta cuota se verá disminuida con la venta.

d) Todas estas circunstancias requerirán el otorgamiento de la correspondiente escritura pública ante notario, para su posterior acceso al Registro de la Propiedad como fincas independientes, de conformidad con lo establecido en los artículos 44 a 50 del reglamento hipotecario, labor para la cual, la comunidad habrá de facultar a alguno de los propietarios, ya sea el presidente o cualquier otro.
Conviene tener en cuenta, para el caso de propietarios que hayan contratado una hipoteca con alguna entidad de crédito, que han de pedir autorización a la entidad correspondiente antes de llevarse a cabo la venta, pues al verse disminuida la cuota de propiedad, la entidad podría no aprobarla, lo que podría derivar en problemas registrales.

De todo lo anterior se desprende que, si bien se puede llevar a cabo la desafectación de la portería, también es importante tener en cuenta que se trata de un proceso laborioso, que requiere tiempo y para el que se ha de cuidar el adecuado cumplimiento de todos requisitos, para evitar problemas posteriores.