EXTINCION ALQUILERES DE RENTA ANTIGUA

Los inmuebles alquilados antes del 9 de mayo de 1985 (tanto viviendas como locales) venían regulándose por la Ley de arrendamientos urbanos de 1964.

Sin embargo, el 1 de enero de 1995 entró en vigor la nueva Ley de arrendamientos urbanos del 94 (es la actual, aunque en junio de 2013 fue bastante reformada, pero no se ha hecho una nueva). Esta nueva ley del 94 regulaba principalmente los contratos de vivienda y de uso distinto a vivienda firmados a partir de su entrada en vigor, es decir, a partir del 1 de enero de 1995. Pero en la parte final de la ley, en las llamadas Disposiciones Transitorias, se regula qué es lo que iba a pasar con todos los contratos que ya estaban en vigor en esa fecha. Así, cada disposición transitoria de la LAU del 94 se ocupaba de un tipo distinto de contrato de arrendamiento:

Disposición transitoria primera: se ocupa de los contratos de vivienda y de local de negocio firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995. Por lo general, se van a regular por el Decreto Boyer de 1985 y por la LAU del 64. Puedes ver más sobre la extinción de los contratos de alquiler celebrados durante los diez años del Decreto Boyer.

Disposición transitoria segunda: se ocupa de lo que iba a ocurrir con los contratos de arrendamiento de vivienda que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 y que a fecha de 1 de enero de 1995 aún estaban vigentes. Puedes leer en estos artículos sobre la extinción de los contratos de arrendamiento de renta antigua y también sobre la actualización de la renta en contratos de alquiler de vivienda de renta antigua.

Disposición transitoria tercera: Se ocupa de lo que iba a ocurrir con los contratos de arrendamiento de local de negocio que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 y que a 1 de enero de 1995 seguían todavía vigentes.

Disposición transitoria cuarta: se ocupa de otros contratos de arrendamiento.

Disposición transitoria quinta: se ocupa de lo que debía ocurrir con los contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial que estuvieren en vigor el 1 de enero de 1995.

Por tanto, en lo que nos ocupa en este artículo que son los locales de negocio, es la disposición transitoria tercera de la ley de arrendamientos urbanos de 1994 la que se encarga de regularlos. Y en concreto esta disposición transitoria dice que a estos contratos se les va a seguir aplicando la normativa contenida en la LAU del 64. Pero añade la disposición que, además de someterse a la LAU del 64 quedarán estos contratos de renta antigua sometidos obligatoriamente a nuevas normas que no aparecen en la LAU del 64 y que se recogen en la disposición transitoria tercera, y se refieren a distintas materias pero, sobre todo y en lo que aquí nos ocupa, a la extinción o finalización de alquiler de local de renta antigua. Esta Disposición Transitoria Tercera hace una distinción, para señalar el plazo de extinción del contrato, según el arrendatario sea persona física o persona jurídica. Sea cual sea el caso, os dejamos un Modelo de extinción de contrato de local de renta antigua. Veamos esta nueva regulación…

Extinción y subrogación de contratos de local cuyo inquilino es persona física:

Vamos a analizar las posibles subrogaciones y extinciones de contratos tomando como referencia la fecha de 31 de diciembre de 2014. Así:

A) Inquilino fallece o se jubila tras el 31 de diciembre de 2014: al decir “inquilino” nos estamos refiriendo al que era inquilino el 31 de Diciembre de 1994 (momento de entrada en vigor de la LAU), ya fuese el inquilino originario o un subrogado de aquél. El contrato de arrendamiento finaliza en la fecha de fallecimiento o jubilación del inquilino. Sin embargo, si el cónyuge quiere subrogarse en el contrato para realizar la misma actividad, entonces el contrato seguirá siendo de renta antigua y se extinguirá a la fecha de fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado. No habrá posibilidad de posteriores subrogaciones. En el caso en que ya se hubiesen producido dos subrogaciones antes del 31-12-1994, no habrá posibilidad de nueva subrogación, por lo que el contrato se extingue al fallecer o jubilarse el inquilino. Si sólo se hubiere producido una subrogación antes de esa fecha, entonces si cabe una nueva subrogación tras el fallecimiento o jubilación del inquilino (pero sólo en favor del cónyuge, y no del descendiente).

B) Inquilino fallece o se jubila antes del 31 de diciembre de 2014: en este caso el contrato se extingue también en la fecha del fallecimiento o jubilación, excepto que las personas que la ley autoriza quieran subrogarse en el contrato. Estas personas que son autorizadas por la ley para subrogarse son:

Una única subrogación: sólo podrá haber una subrogación en los siguientes casos:

• Cuando el cónyuge se subrogue y éste fallezca o se jubile después del 31 de diciembre de 2014. En este caso el contrato termina cuando se produzca el fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado.
• Cuando a la fecha de fallecimiento o jubilación del inquilino no haya cónyuge o, habiéndolo, no quiera subrogarse. Entonces tendrá derecho a subrogarse un descendiente del inquilino. Si ningún descendiente (en principio la ley no indica en concreto cuál de los descendientes podrá subrogarse) optara por subrogarse entonces el contrato se extingue al fallecimiento o jubilación del inquilino (que en este caso será antes del 31 de diciembre de 2014). En caso de que un descendiente se subrogue en el contrato, entonces el contrato se extinguirá como muy tarde el 31 de diciembre de 2014 (se extinguirá antes si el descendiente se jubila o fallece antes de esa fecha).

Esta única subrogación (ya sea del cónyuge o del descendiente a falta de cónyuge) no podrá realizarse si ya se hubieran producido en el contrato con anterioridad al 31 de Diciembre de 1994 dos transmisiones (subrogaciones) con arreglo al artículo 60 LAU de 1964.

Doble subrogación:

Podrá haber dos subrogaciones solo en el caso en que, falleciendo el inquilino antes del 31 de diciembre de 2014, se subrogue el cónyuge y también fallezca o se jubile antes del 31 de diciembre de 2014. En ese caso podrá subrogarse en el contrato un descendiente del inquilino (no necesariamente del cónyuge subrogado) y el contrato se extinguirá como muy tarde el 31 de diciembre de 2014 (o antes si este descendiente subrogado fallece o se jubila antes de esa fecha). Esta doble subrogación no podrá realizarse cuando se hubiera producido anteriormente al 31 de Diciembre de 1994 en el contrato una transmisión con arreglo al artículo 60 LAU de 1964.

Extinción y subrogación de contratos cuyo arrendatario es persona jurídica:

En este caso hay que atender al concepto de “actividad comercial” (lo serán las actividades comprendidas en la División 6 de la tarifa del IAE). Así:

• Arrendatario persona jurídica con actividad comercial en el local: todos estos contratos de renta antigua vencen el 31 de diciembre de 2014, excepto aquellos cuya actividad se ejerza en locales de más de 2500 metros cuadrados. En estos casos la extinción se produjo el 31 de diciembre de 1999. Igualmente, estos plazos son para el caso en que la parte arrendataria no se negó a la actualización de la renta solicitada por el arrendador, ya que si se negó entonces el contrato debió extinguirse el 31 de diciembre de 1999. Por último y muy importante, en los casos en que la actualización de la renta se hizo de una sola vez (en lugar de escalonadamente), el contrato no se extingue el 31 de diciembre de 2014, sino el 31 de diciembre de 2019.
• Arrendatario persona jurídica con actividad no comercial en el local: estos contratos o ya han finalizado o finalizan como máximo el 31 de diciembre de 2014.

Traspaso y extinción de contratos de alquiler de local de renta antigua:

Si tienes interés en cómo afectan los traspasos a la fecha de extinción de los contratos de alquiler de local de renta antigua te invitamos a visitar nuestro artículo (en vídeo y texto) El Traspaso y la extinción de alquiler de local de renta antigua, pues en función de la fecha en que se produzca el traspaso, el contrato de arrendamiento terminará en una fecha u otra.

Todo lo explicado anteriormente para inquilinos persona física y persona jurídica se aplicará cuando a fecha 1 de enero de 1995 el contrato de arrendamiento ya estuviera en situación de prórroga, es decir, ya hubiera llegado la fecha de duración pactada entre las partes.

Si el contrato de arrendamiento no hubiese entrado en prórroga a fecha 1 de enero de 1995 (aún no se cumplió el periodo pactado), se extinguirá cuando llegue la fecha de terminación del contrato (puede ser después del 31 de diciembre de 2014). Ahora bien, si el periodo de tiempo que transcurre entre el 1 de enero de 1995 y la fecha de terminación del contrato es inferior al periodo que resultaría de aplicar las normas relativas a los contratos de personas jurídicas (esencialmente 20 años para actividad comercial), entonces el inquilino podrá hacer durar el contrato hasta la fecha que resulte de aplicar dichas normas. En esencia, se extinguirán como máximo el 31 de diciembre de 2014.

A tenor del número 7 de la disposición transitoria tercera, cuando el inquilino hubiera revisado la renta según lo dispuesto en las reglas 1ª, 5ª y 6ª del número 6 de la disposición transitoria tercera, los plazos establecidos para la extinción de contratos de renta antigua tanto de inquilinos persona física como persona jurídica, se aumentarán en cinco años.