GASTOS COMUNES, CONTRIBUCION AL PAGO DE LOS MISMOS

La vigente Ley de Propiedad Horizontal, habla de ellos, de su exigibilidad, etc., pero no los especifíca:

Art. 3: ..... A Cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

Art. 5: ….. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Art. 9: ….. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

Art. 11: ….. 2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Pero en ninguno de ellos especifica cuales son esos gastos comunes, para ello, tenemos que acercarnos al Artículo 396 del Código Civil, que al que regula la Ley de Propiedad Horizontal como indica el Articulo 1 de esta.
Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

Evidentemente ese derecho de copropiedad recogido al principio del 396 CC, indica una obligación de participación en su mantenimiento e instalación.

Ahora bien, estos derechos y obligaciones vienen expresados en % en el título de división horizontal para cada piso o local pertenecientes a la comunidad en cuestión, surge aquí en la mayoría de los casos la duda entre coeficiente de propiedad y coeficiente de participación en los gastos, ya que en muchos casos se confunden ambos términos:

• % de propiedad: Es aquel porcentaje que nos correspondería si la comunidad obtuviese algún beneficio, por ejemplo, aunque este es un caso extremo, se vende el edificio entero a una constructora, por un valor determinado, este valor representaría el 100% de la propiedad y habría que repartirlo entre todos los propietarios, dependiendo del coeficiente que figura en el título constitutivo de la propiedad para cada uno de los pisos y locales, que en ningún caso superara ese 100%

• % de participación en gastos: dependiendo del tipo de comunidad, podemos encontrarnos con que en el título de propiedad existen distintos tipos de %, para los gastos de garaje, piscina, etc., y gastos comunes, ya que en muchas comunidades, tanto garaje como piscina y otros servicios, se comparten con otras comunidades.

¿Qué ocurre entonces con la participación en los gastos comunes?, pues que basándonos en estos criterios anteriormente establecidos, todos los propietarios tanto de pisos o locales, deben de contribuir a ellos, a excepción de:

• Que estén expresamente exonerados en el título constitutivo, figurando cláusulas como….el propietario del local A, participara en los gastos comunes en un 1’25%, excluyéndose su participación en los gastos relativos a la conservación de los ascensores, dado que su local dispone de puerta de acceso independiente y no tiene necesidad alguna del uso de estos ascensores. O similares, dependiendo de la terminología de los Notarios y gastos de los que se le quieran exonerar.

• Que en una junta de propietarios y por acuerdo unánime, se exonere a estos propietarios de algunos gastos concretos, dado que por sus circunstancias no hacen uso de los mismos.

• Si no están exonerados por alguna de las fórmulas anteriores, deben de hacer frente a los gastos comunes de acuerdo con sus cuotas de participación.